От этажей к кварталам: будущее растущих городов Приморья - за комплексной застройкой

4 Ноября 2017
Усилия застройщиков направлены в основном на Владивостокскую агломерацию, но возводятся целые микрорайоны и за ее пределами (ФОТО)
3 ноября, PrimaMedia. На третьем Восточном экономическом форуме, который прошел во Владивостоке в сентябре, президент РФ Владимир Путин на пленарном заседании заявил, что на Дальнем Востоке начинается новый виток комплексного развития территорий, и одним из важных направлений этого глобального процесса должно стать формирование современной социальной инфраструктуры для населения региона. Создание новых экономических центров и рабочих мест должно сопровождаться созданием благоприятной для жизни среды. Выполнять поставленную президентом задачу в Приморье помогают проекты комплексной застройки, реализуемые по федеральным жилищным программам. Такие проекты реализуются не быстро, финансово затратны, и в крае их еще немного. Основная их масса сосредоточена во Владивостокской агломерации, но возводят целые микрорайоны и за ее пределами. ИА PrimaMedia при помощи экспертов решило разобраться, где и как идет комплексная застройка в Приморье.

Еще до третьего ВЭФ, несколькими годами ранее, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень отмечал, что обеспечение граждан доступным жильем и создание комфортной среды проживания стратегически важными задачами его ведомства.

"Способность крупных городов развиваться путем точечной застройки практически исчерпана, а это означает, что необходимо сконцентрировать усилия на комплексном освоении новых территорий. Реализация проектов комплексного освоения позволит решить проблемы развития крупных городов, создав современную, качественную городскую среду для проживания", — говорил Мень в 2015 году.


В самом широком смысле комплексная жилая застройка подразумевает строительство жилых домов с сопутствующей инфраструктурой — школами, детскими садами, магазинами, автопарковками, торговыми центрами. Включает она и благоустройство — создание парков, прокладку дорог и инженерных сетей. Другими словами, приобретая квартиру или дом, человек в потенциале получает готовый микрорайон. Подчеркнем — в потенциале, поскольку такие проекты в силу "комплексности" состоят из нескольких очередей реализации, растянуты во времени и достаточно дорогие. Поэтому дом со всеми удобствами вы получаете не буквально сразу, а со временем. Вам как бы дают гарантию, что все это появится в определенный срок.
Жители микрорайона "Радужный" в Уссурийске будут платить за отопление в два раза меньше

В разделе о планировке территорий Градостроительного кодекса РФ прописано несколько типов договоров о развитии застроенных территорий и освоении новых, которые заключаются между властями и застройщиками. Ведущий архитектор ИТП "Град", главный архитектор проекта изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки Владивостокской агломерации Максим Ефанов рассказывает, что самый популярный механизм преобразования территорий в рамках федеральной целевой программы "Жилище", предполагающей строительство жилья — КОТ.

— Комплексное освоение территорий (КОТ) – механизм, который предполагает строительство на свободной территории в рамках единой концепции каких-либо объектов, включая жилье, в том числе экономического класса, а также социальных, инженерных и транспортных объектов. Виды предполагаемых к строительству объектов, предусмотренных КОТ, определяются в проектах планировки и зависят от ряда факторов, в том числе от масштабов планируемой строительной деятельности, экономических и юридических предпочтений инвестора, от проводимой в конкретном населенном пункте градостроительной политики. В Генплане проекты КОТ учитываются при определении перспективного назначения территории, в ПЗЗ отображаются на картах градостроительного зонирования, — говорит архитектор.

Есть мнение, что комплексная застройка выгодна для всех участников рынка: потребителей, девелоперов и властей. С потребителями понятно — они получают жилье с развитой инфраструктурой рядом с домом. Выгоду застройщика видят в том, что такие проекты загружают строительные мощности компаний на несколько лет вперед, да и себестоимость недвижимости в масштабных жилых комплексах сравнимо ниже, чем на точечных объектах. Ну а власти в результате получают новые муниципальные объекты.

Вице-президент Альянса строителей России в ДФО Сергей Федоренко подчеркивает, что наибольшую выгоду в таких проектах получают не застройщики, а именно потребители и местные власти.

— Насколько мне известно, такие проекты массового хождения в Приморье не имеют. Ну, есть проект "Солнечная долина" в Трудовом — там 460 гектаров земли осваивают. По этим договорам инвестор берет на себя кучу обязанностей, это очень тяжело.

Получается, что муниципалитеты спихивают свои обязанности на застройщиков — по закону это муниципалитеты должны возводить школы, садики, дороги.


Как бы то ни было, без участия властей комплексное освоение территорий почти невозможно, поскольку речь обычно идет о больших площадях в сотни гектаров, а их проще всего получить по аукциону под целевое использование.

Еще один из признаков комплексной застройки — то, что она возможна и имеет смысл лишь в развивающихся городах и агломерациях. Такое жилье строят либо в виде новых микрорайонов, расширяющих границы существующих населенных пунктов, либо сразу как целые города-спутники. Наличие в них всей необходимой для жизни инфраструктуры создает некую автономию, что удобно для городов, сосредоточенных вокруг каких-либо крупных производств.
Рынок жилой недвижимости во Владивостоке лежит вяло, но стабильно – эксперты

Поэтому приятно осознавать, что постепенно комплексная застройка проникает и в Приморье. Конечно, сосредоточены такие проекты во Владивостокской агломерации, но есть примеры в Уссурийске и Большом Камне.

— В проекте генерального плана Владивостокского городского округа, который рассчитан до 2036 года, можно увидеть один из самых масштабных проектов по комплексному освоению территории — это проект нового жилого района "Патрокл". Отдельно он никак не обозначен потому как уже реализуется и учтен как утвержденная документация по планировке территории, — говорит Максим Ефанов. — Также нами были учтены и другие проекты, например, в бухте Горностай. В проекте ПЗЗ ВГО отображено девять территорий КУРТ под развитие как жилищного, так и общественно-делового и коммерческого строительства. Также в пояснительной записке ГП ВГО есть инвестиционные проекты по строительству микрорайонов "Солнечная долина" (низкоэтажные дома) и "Солнечная долина" (многоэтажные), "Снеговая Падь", нового жилого района "Новый город", малоэтажного комплекса жилых домов "Левитан", жилкомплексов "Академический" и "Зеленый угол".

Действительность показывает, что проекты комплексной застройки в регионе реализуются не так гладко, как хотелось бы. Взять микрорайон "Патрокл" во Владивостоке: коттеджи на Басаргина за несколько лет полностью так и не заселили, а строительство новых многоэтажек на Сочинской сейчас практически заморожено. Или многострадальная "Снеговая Падь", которую строят по федеральной программе "Жилье для российской семьи" со стоимостью 35 тысяч рублей за квадратный метр. Уже сейчас ясно, что "Падь" не успевают сдать в срок — средств на строительство нет, кольцевой водоотвод для холодного водоснабжения застройщик не построил. Пока это не произойдет, даже когда дома будут достроены, ввести их в эксплуатацию не получится.

Говоря о комплексной застройке вне Владивостокской агломерации, можно нужно упомянуть строительство "Шестого" микрорайона в Большом Камне, который должен обеспечить жильем сотрудников судостроительного комплекса "Звезда". Планируется, что в 16-ти четырехэтажных домах смогут поселиться более трех тысяч семей.

Однако, как показал визит врио губернатора края Андрея Тарасенко, который недавно побывал на стройке, там тоже не все гладко: некоторые строители не видят зарплату по три месяца. В то же время замдиректора по жилищному строительству "Звезды" Даир Каинбеков утверждает, что работы идут по графику, а финансирование поступает вовремя. Стоит отметить, что новый глава Приморья активно включился в работу по строительству жилья во всем крае и в прошлом месяцев провел профильное совещание.

Пожалуй, единственным удачным примером комплексной застройки в крае можно назвать микрорайон "Радужный", который в Уссурийске возводит компания "ЮгСтрой". По словам застройщиков, их цель — обеспечить граждан принципиально новым образом жизни за счет создания жилья, новых рабочих мест, мест для отдыха, инженерной и социальной инфраструктуры. Такой комплексный подход поможет избежать проблем с логистикой и потерей времени, когда обычно, добираясь на работу или отдых, люди тратят на дорогу по нескольку часов.

Проект рассчитан до 2025 года и предусматривает создание микрорайона на 10 тысяч жителей. Площадь жилой застройки составит 200 гектаров, преимущественно это будут малоэтажные дома. Действующий на территории "Радужного" генеральный план предусматривает широкие пространства между домами и большие зеленые зоны. Для отдыха жителей микрорайона запланирована рекреационная зона площадью 120 гектаров с многочисленными парками, водными объектами, велодорожками и местами для занятий спортом. Заложена в проект и возможность развития в "Радужном" агро-туризма, поскольку он должен стать самым экологически чистым районом Уссурийска.


Бизнес-зона займет 80 гектаров, там разместится подразделение ЛПУ "Газпром Томск". В перспективе также создание Тепличного комбината с использованием газогенерации для выращивания экопродуктов на внутренний и внешние рынки страны. Также проект "ЮгСтроя" предусматривает создание в "Радужном" транспортно-логистического комплекса, поскольку бизнес-зона микрорайона будет находиться на транспортной развязке Владивосток – Хабаровск – Уссурийск.

Проект планировки "Радужного" также включает административно-торговую зону со всеми необходимыми бытовыми услугами, а развитие социальной инфраструктуры подразумевает строительство двух детских садов и школы на 640 учеников.

В 2016 году на территории "Радужного" построили и ввели в эксплуатацию первые девять многоквартирных домов на 220 квартир общей площадью 15 тысяч кв. метров. В этом году микрорайон пополнился еще 13 тысячами кв. метров комфортного доступного жилья с современной системой жилищно-коммунального хозяйства (156 квартир). Идет подготовка к строительству еще 25 тысяч кв. метров жилья, которые введут в эксплуатацию в 2019 году.

В микрорайоне уже проживает порядка тысячи человек, что говорит о его востребованности. Более того, это единственный удачный в регионе пример участия в федеральной программе "Жилье для российской семьи" — ни Владивостокская агломерация, ни Находка такими темпами строительства похвастать не могут. В микрорайоне построены современные инженерные сети и предусмотрен альтернативный способ отопления – газом. Газификация позволит убрать монополию на отопление, значительно сэкономить людям на содержании жилья и сохранить экологию в местности.

Часть микрорайона "Радужного"

Часть микрорайона "Радужного". Фото: предоставлено руководством микрорайона "Радужный"


Также на примере "Радужного" реализуются другие госпрограммы: федеральная целевая программа "Жилище", подпрограмма "Жилье Российской Семьи", подпрограмма "Стимулирование программ жилищного строительства субъектов Российской Федерации" ФЦП "Жилище" на 2015-2020 годы для предоставления субсидии на строительство детсада в микрорайоне. Развитие бизнес-зоны возможно по программе Минсельхоза "Субсидирование строительства теплиц и складских помещений".

Участвует проект и в региональных программах — по обеспечению жильем участников ВОВ ("Об обеспечении жилыми помещениями ветеранов ВОВ, инвалидов и семей, проживающих на территории Приморского края") и в рамках поддержки пострадавших в затопленных районов края ("О государственной поддержке граждан, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания в результате чрезвычайной ситуации, вызванной ливневыми дождями на территории Приморского края").

Очевидно, что масштабные проекты по комплексному освоению территорий в Приморье даже некоторым государственным компания не по зубам, однако с этим придется что-то делать: потребность в жилье с готовой инфраструктурой со стороны граждан есть. Курс на комплексную застройку подтверждается и жилищными инвестиционными проектами.

Так, в августе этого на совещании в краевом департаменте градостроительства состоялась встреча с китайской компанией "Юй Пэн", у которой уже есть несколько проектов в Хасанском районе, но которая хочет усилить свое присутствие на местном строительном рынке. Поэтому "Юй Пэн" предложили на выбор порядка десяти земельных участков площадью от 12 до 80 гектаров (120-800 тысяч кв. метров) во Владивостоке и Артеме под жилую застройку. И.о. директора департамента Максим Веденев тогда дал понять инвестору, что от него ждут не только жилье, но объекты социальной инфраструктуры, которые впоследствии должны быть переданы муниципалитетам.


Галерея